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空室でお悩みのオーナー様へご提案です。

福岡の賃貸市場の現状

2004年頃から2008年にかけて賃貸住宅が過剰に供給された影響を受けて、
福岡市の賃貸市場は空前の借り手市場となっています。
単身者向けの物件は、特にその傾向が強くなっています。

賃貸経営をされているオーナーが抱える悩みの多くは「空室状況が改善されないこと」です。
そして、それはそのまま賃貸経営で利益が出ないことに直結し、
キャッシュフローの悪化に繋がっていきます。

目指すのは、「入居稼働率」を上げるリノベーション

オーナーが得る賃料収入には2つの要素があります。

「賃料収入」=「賃料単価」×「入居稼働率」

最近の傾向としては、賃料単価が全体的に下がってきていることが挙げられます。
これは前述した供給過剰に加え、デフレに伴う物価下落、給与所得者の年収減少など様々な要因が絡んでいます。
現在の市場動向からすると、賃料を積極的に上げていくことはあまり現実的ではありません。

入居稼働率に関しては、物件の運営方法によって大きく変わります。
たとえ老朽化していたとしても、適切にケアしていれば物件の魅力は保たれ、入居募集の競争力も維持できます。
その適切なケアの選択肢の一つが「リノベーション」です。

リノベーションとは、原状回復やリフォームの延長上にあるものですが、性質が少し異なります。
リノベーションを端的に表すと「築年数の経過などにより、時代や居住者のライフスタイルにそぐわなくなった物件に、
間取りや水回りの変更を含む大規模な改修工事を行ない、物件価値を上げること」となります。
この「物件価値を上げる⇒付加価値」という発想が、リノベーションでは重視されています。
そして当社が重視するリノベーションの付加価値は、「競合物件と差別化を図れるような、
入居者のライフスタイルに応えるコンセプト作り」にあると考えます。

さらにリノベーション後のお部屋をいくらで貸せるのか、相場にあった「適正賃料」を設定することが重要です。
リノベーション後、相場からかけ離れた賃料設定をすると、物件の魅力は上がっても賃料の魅力は下がるため、
入居が決まるまでに時間が掛かります(空室期間の増加)。
これを先ほどの計算式に当てはめてみると、空室期間の増加は「入居稼働率」を押し下げるため、
仮に「賃料単価」が上がったとしても、「賃料収入」としては思ったほどのメリットを享受できない、ということになります。

繰り返しになりますが、大切なのは「適正な賃料設定をする」ということです。
適正賃料については、今までの実績や最新の市場動向を踏まえて、当社にてご提案させて頂きます。

これからのリノベーションに求められるもの、それは「コンセプト」

先ほども少し述べましたが、競合物件との差別化を図る上で重要なポイントは、明確な「コンセプト」を作ることです。
今までのリノベーションは、どちらかと言うと室内の間取りや設備を刷新することが主流でしたが、
同じような手法で空室対策を行なう物件が増えています。
従って、仮に改修工事にお金を掛けたとしても、今までのやり方では競合物件との差別化には繋がらない可能性があります。
これからのリノベーションに求められるのは、「入居者を想定しコンセプトを明確にしたお部屋作り」だと考えています。
当社では、様々なコンセプトに基づいたリノベーションを提案しています。
物件紹介ページで詳しくご説明していますので、是非ご覧下さい。

投資効率を考慮したリノベーションとは

収益物件のリノベーションは、オーナーにとって新たな「投資」です。
投資である以上、投下した資金の回収を考慮する必要があります。
そして資金の回収は入居者が支払う賃料で行なわれます。
つまり、大事なのは入居者に魅力を感じてもらえるリノベーションを行なう必要がある、
ということです。
投資効率の良いリノベーションのキーワードは次の3つであると考えます。

この形を念頭に置いたリノベーションを行なうことで、高い入居稼働率を維持すること
ができ、入居者だけではなくオーナーも笑顔になれるお部屋作りができると考えます。

現在、さらなるコンセプト作りに挑戦しています。

リノベーションには、画一的な基準がありません。
所有されている物件の立地、構造などの物理的要素、入居が想定されるターゲット、
投資に対するオーナーの考え方などによって、大きく左右されます。

現在、当社で管理をさせて頂いている物件の中で、新しいコンセプト作りを進めています。
「新しいコンセプトを作り、収益物件のリノベーションを通じて、
オーナーの利益を増やすこと」それが管理会社としての使命だと、私たちは考えています。

FLOW|リノベーションの流れ

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株式会社三好不動産 プロジェクト事業部|092-415-5120

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